万科-百度地图慧眼联合发布《从西二旗商场扫描看商业客户规律》

        北京万科城市研究院与百度地图成立了一个联合研究小组，有时间就凑在一起聊聊城市发展与大数据的应用。前段时间，万科在南城旧宫的新商场开业也引起了百度伙伴们的注意，群里热烈讨论起大数据和商场选址的问题。讨论不如实践，联合小组决定利用百度地图的大数据扫描一个片区，了解下商业选址与客户到访的关系。

      考虑到百度伙伴们都驻扎在西二旗，这里是他们最熟悉的地方，联合小组决定首选西二旗板块研究。其实，这里也是北京万科深耕多年的地方，有业主入住多年的金域华府、金域国际，有现在持续热销的如园，还有未来即将入市的华府9号和TBD万科天地。

      西二旗作为中国的新硅谷，拥有著名的中关村软件园，更拥有著名的百度、新浪、滴滴、网易等互联网公司总部。因此，在普遍认知中，西二旗核心区是中关村软件园及周边区域，但这主要指办公区，西二旗码农的主要居住区其实在回龙观，所以联合小组决定将范围扩大，扫描下泛西二旗区域。

       泛西二旗区域占地约75平方公里，有着65万居住人口，这里是北京五环外工作人口和居住人口最集中的区域之一。细致对比人口密度，西二旗核心区的居住人口密度和工作人口密度都高于望京板块。

       根据百度地图监测的多个购物中心的客户到访量，联合小组找到了泛西二旗区域客户到访最多的七个商场，合计监测月到访客户105万人（已根据唯一编码，剔除重复到访次数，反映实际人数，而非一般意义的到访次数），在进一步研究了各商场客户的大数据后，发现几条商业规律。

发现一：物理区隔是影响客户到访的最重要因素

      泛西二旗区域被京藏高速、京包铁路及北五环路横纵分割，将区域划分为三个板块。这几道“天堑”很难跨过，只能绕到几个连接桥才能通过，因此将大多数客户被挡在了板块内。

      联合小组根据客户来访地分别呈现了四个商场的客户分布图，从这四张图中可以直观看到客户大多数都来自板块内，跨过高速路或铁路的到访客户量很少。

发现二：更应在居住地兴建商场

     从7个商场的客户来源地看，工作日从居住地到访客户占比普遍大于60%；休息日从居住地到访客户占比约80%，数据说明居住客源是商场真正的到访主力，所以兴建商场更应关注周边居住人口密度。

发现三：板块内大商场对客户吸引力优势明显

       联合小组对比了七个商场中距离最近、同一版块的翠微百货清河店与五彩城清河店的客户到访数据，两个商场相距不足1公里，但体量差距较大。翠微百货清河店只有3万平米建筑面积，且业态单一，没有超市、电影院、大型餐饮等吸引人流的主力店。而五彩城建筑面积20万平米，是集购物、餐饮、娱乐休闲一体的大型购物中心。

       从百度地图监测的到访量来看，休息日翠微百货的大量客户被吸引至五彩城消费，直接导致翠微百货清河店的休息日客户量比工作日下降18%，而五彩城清河店休息日客户量比工作日上升31%。

       根据以上三个发现，联合研究小组建议：高速路、铁路等造成的物理区隔；商场周边的居住密集程度；同板块商场的体量关系这三个因素，都应该作为商场选址时的重要参考点。

      北京万科城市研究院与百度地图慧眼的联合研究小组，还会持续探索城市发展与大数据的应用。如果你有更多更好的想法，欢迎与我们共同探讨。